最近小房東與許多朋友通信以及晚餐 , 大家都對房產事業感到濃厚的興趣 , 對於成為包租公有很高的期待 , 一般認為出租是可以比較輕鬆獲取利潤的行業 , 想要依循我的例子晉升小型甚至中型出租經營者……
對我來說 , 我發現大家對於出租事業認識過少 , 以及本身對於房產的功力不足 , 讓我認為好像這東西是加盟事業 , 好賺就投進去 , 可是欠缺很多基本對於報酬的認知 , 胡亂投入 , 有可能造成鉅額損失 , 這是要多加考慮的 , 當一個賺錢的套房經營者有這樣簡單ㄇ ?
我很怕各位尚未成功 , 領先成仁 , 賠的是百萬的教訓 , 更是浪費好幾年的時間, 浸在龜速的投報率, 甚至是負成長的漩渦 , 可是各位卻不自知, 想說既然我可以 , 你也應該可以… 這是很奇怪的想法 !!
不是買了房產 , 就會成就夢想…. 請各位切記 !!
我舉一個例子 :
有棟南區新的套房超高層 , 150萬/間 , 一次要買三間 , 某包租業者包兩年每月固定八仟塊給購買者 , 這樣的物件 , 你會買ㄇ ?
當然有人買 , 不然那業者就完蛋了 , 只不過 , 他真的是投資ㄇ ?
很多的房東會投資這類型的套房, 因為有人包租,還是新的 , 看來很舒服 ,
所以他賣的不錯 , 還是有人會進場 , 真是祝福他!!
這個案例 , 乍看報酬大約是 6.4% , 這是哪們的報酬阿 ?
這還是租八仟的報酬唷 !!
我想請問各位 ,貸款20年 , 租金都會再八千維持不動ㄇ ? 如果是我 , 我會用5500-6000來評估租金效益 , 這才是真正的報酬……. 不過大多數人都不知道要這樣評估 , 老覺得看起來還不錯 !!
各位沒有想過 , 萬一10年後本棟租金掉到5000 , 你聯貸款都無法償還… 不要被建商的宣傳迷失了 ……… 張大眼睛吧 !! 這是一個很糟糕的投資 , 我給予垃圾等級 , 這不是間好資產 , 卻是個大負擔 !!
另外一個例子 :
12年西區套房 , 買價 52萬 , 11P , 套房大樓有管理 , 銀行願意貸款 50萬 16年 , 租金6000 , 請問這間怎樣 ?
這間可是鑽石等級呢 !! 年報酬超過一百啪 , 本金多少 ? 幾乎為0 , 賣出有價差, 出租高報酬 , 這就是投資 !! 如果我可以買進這種套房一百間 , 那就是人生 , 那就出運啦 !!
很可惜, 這種套房一年只會出現1-2次 !! 不過小房東特別珍惜 …. 真是得來不易 !! 光是議價就超過8個月…
這種套房打個比方 , 就是一支超級黑馬股 , 他沒有上市, 但是他不配股, 一張 3萬塊, 每年配現金 3萬塊 , 怎有這等好康 , 有多少買多少 !!
這樣說明, 各位應該可以明白 , 套房三大重點 , 缺一不可 !!
那就是 成本- 裝潢 – 租金 !! 這三者才會造就高報酬…
後記 : 有個網友挺有趣 , 希望我收他學費少點 , 因為我收得太貴 , 我問他希望多少 , 他希望可以少算點 !! 呵呵 !! 我一笑置之 !! 因為他思考未周詳 , 只在意眼前的價格, 忘卻技巧價值數百萬到千萬 !! 如果訪間有這樣的課程, 我如果是新手我一定會去上,管他多貴 !!
1. 這技巧沒有經營者願意交你
2. 哪位經營者願意用他投資的時間浪費幾萬塊上 ? 我們都是進出幾十萬的獲利 , 這學費很重要ㄇ ?
3. 找仲介比較便宜 ? 哈 !! 哪位仲介是經營者 ? 仲介都是簽約完 , 就跟你說掰掰 , 他只是要賺服務費而以 !!
4. 今天小房東不是開補習班的事業 , 呵呵..... 我願意教導我的理念, 是因為大家不敢買不動產, 也沒有概念 , 希望大家可以一起成長...
真正的投資利潤 , 其實遠遠大於學費！！ 這是圈外者看不透的 !!
真正房產的技巧, 不是只有房租收入 , 還有很多很棒的收入 , 那些收入有時候多到令你意外 !!
如果真要便宜 , 請看官多買幾本房產書籍 , 我認為 : 你就算看了一百本, 你還是賺不到錢 ... 因為房產就是實戰.... 不是紙上談兵 !!
不動產真實的定義 : 就是跟人性的戰鬥, 每次的交易, 都是一場金錢戰爭....
我不會介意分享我的心得給各位 , 也樂於跟各位流通資訊 , 畢竟這一行缺的不是套房 , 缺的是有良好管理跟用心的房東 , 祝福各位 !!
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